欢迎您访问安徽省价格监测局网站。

无障碍浏览简体繁体

您当前所在位置:首页 > 价格监测 > 价格监测分析 > 市局分析

调研报告:宿州市住房市场情况调查

日期:2017-11-14作者:宿州市物价局 来源:宿州市物价局 阅读次数:字体:[] [] []
 

(一)房地产市场调控情况

   

宿州市位于三、四线城市之列,历史上为农业大区,人口较多,属欠发达地区,地价、房价长期处较低水平。在全域范围的房地产开发热潮中,由于受本地购买力限制,一度形成巨大库存,严重影响经济发展。我市近几年来房地产市场调控和发展紧紧围绕去库存这条主线,严格限制一般商品房用地供给,保证保障房用地供给;控制新开工项目,加大老城区改造力度;实施棚户区改造货币化安置,效果明显。

    1、控制土地供给规模

严格政策,规范供地。认真执行国家产业政策和供地政策,完善土地供应方式,严格土地使用标准,优化土地市场配置机制,充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。认真落实国家土地宏观调控政策,查处违法违规用地,严格执行建设用地标准,限制超标准供地严格控制增量土地,积极盘活城市存量土地,严把报批程序关,除国务院、省市批准的国家重点建设工程项目,其它建设项目严禁占用基本农田。

三年来,实际商品住宅用地供给逐年减少,2016年为163.8公顷,比上年减少48.3%2017年为27.9公顷,比上年减少82.9%;用地成本逐年上升。2015年每公顷住宅用地出让金1000万元,2016年为1620万元,比上年增长62%2017年为7130万元,比上年增长401%.

2、控制新开工项目

20171-10月,新开工面积131.9万平方米,同比下降0.8%;竣工面积141万平方米,同比下降0.6%

    3、加大老城区改造力度

    加大棚改力度,持续推进老城区改造。三年来,完成棚户区改造1500万平方米,累计完成总任务的80%。道东区域棚户区改造全面展开。

    4、加大商品房去库存力度

    大力推进棚改货币化安置。2015年市政府制定宿州市棚户区改造货币化安置管理办法(试行),2016年宿州市人民政府办公室又印发了宿州市市区棚户区改造货币化安置实施细则(试行)。截至2017年一季度,货币化安置率60%以上,加大了商品房去库存力度。引导购房棚改居民购买商品房,有效促进了房地产库存消化。市区人民路21号地棚户区改造项目,首批启动房票补偿安置后,发放棚改安置房票520余张,房屋被征收居民对房票安置接受度较高,自主选房买房热情很浓,房票购买商品房基本全部办理合同备案。

      (二)市区房地产市场运行特点

    1、房地产投资增速小幅回落

今年市区商品房新开工小幅下降,多为原有续建项目,支撑投资增长的条件减弱,房地产开发投资增长缓慢,10月份累计投资增速较小1-10月份,市区房地产开发完成投资128.17亿元,同比增长7.7%,回落四个百分点。商品住宅施工面积407.3万平方米,同比增长7.3%;新开工面积131.9万平方米,同比下降0.8%;竣工面积141万平方米,同比下降0.6%

2、商品房销售持续向好

    “金九银十”期间,消费需求持续释放,商品房销量环比持续上升。10月份,市区商品房销售合同备案面积23.23万平方米,备案总套数2169套,环比均增长10%,同比分别增长16.7%5.3%

总体看,从去年以来,市区房地产市场持续回暖向好,消费者入市信心回升,供求关系得到改善,商品住房销售始终在较快增长区间。1-10月份批准预售商品住房面积145.27万平方米,同比增长31%;批准预售住宅13373套,同比增长21.8%;合同备案面积222万平方米,同比增长28.9%;住宅备案总套数21002套,同比增长29.4%备案总金额109.66亿元,同比增长19.16%成交存量住房35.78万平方米,同比上升45.07%;共成交4303宗,同比增长55.17%

3商品住房库存逐步趋于合理

我市属三、四线城市,商品房去库存压力较大。通过各种措施商品住房去化周期缩短为4个月,基本处于合理水平。截至10月末,市区商品住房库存面积85.39万平方米,与去年同期相比减少库存五成以上。

    4、商品住房价格持续上涨

政务新区作为房地产市场优势区域,商品房销售持续较好的情况下,住房价格反弹回升,涨幅较大,区域内碧桂园、万达广场、哈佛国际、学源居等项目先后上调售价,目前住房销售价格均在8000/平方米左右,与其他区域项目形成价格差异化竞争,对市区整体房价提升作用明显。1-10月份,市区已备案的商品房价格,住宅均价4940/平方米,同比增长14.45%。二手房市场价格同比上涨20%左右。

     (三)问题及发展趋势

上半年,房企碧桂园以11.28亿拍下宿州万达广场南侧162亩土地,成为近年来的新地王,引发周边楼盘价格大幅上涨,最高每平方上涨达2000元,引起社会广泛热议。

此轮由地王引发的楼市上涨有两个特点:一是区域性明显。主要集中在西北新区和西城新区,公共设施和配套设施代表宿州市最高水平,核心是诸楼盘均坐落在一中、一小周围,属学区房,相当一个时期以来处于宿州房价领头羊位置;二是涨幅过大。如学源居均价由6000/m2直调8000/m2涨幅达33.3%。哈佛国际、中辰一品、名宿华府、宿州院子的优质户型,价格上涨幅度分别为130%54%99%64%与宿州居民收入增长不相适应,引起部分市民的心理恐慌,消极舆情抬头。

此次涨价看似偶发事件引起,实则市场规律发生作用,有共性的一面。一段时期以来,国家层面加大房地产调控力度,一、二线城市房地产市场受到抑制,资本向三、四线城市转移,一定程度上刺激并激活三、四线城市相对低迷的房地产市场。经对周边城市了解,近期蚌埠、淮南、淮北、亳州房价同比涨幅分别为33%41.7%51.7%40%

同时,我市近两年减少土地供给,加大去库存力度,市场房源达到了一个合理水平,去库存化周期缩短为4个月。供求平衡发生新的变化,房地产市场价格将呈现稳中有升态势。