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调研报告:蚌埠市关于城市住房市场情况调查的报告

日期:2017-12-06作者:蚌埠市物价局 来源:蚌埠市物价局 阅读次数:字体:[] [] []
 

 

按照《安徽省物价局关于开展城市住房市场情况调查的通知》(皖价监测〔2017121号)文件要求,蚌埠市发改委(物价局)近期组织国土、住建、二家房地产开发企业和一家房地产交易中介机构等相关单位召开了城市住房市场情况调查座谈会,调研2015年以来我市住房市场运行情况、研判下步市场走势。调研情况如下:

一、城市基本情况

蚌埠市城区面积(不含三县)145平方公里,城区常住人口68.72万人,2016年本地城镇人均收入28653元,城区现有住房总面积3089.43万平方米,人均住房面积44.96平方米。

二、土地出让情况

计划出让

居住用地面积(万平方米)

实际完成居住用地出让面积

(万平方米)

居住用地

出让金额(万元)

保障房

用地计划(万平方米)

保障房实际用地面积(万平方米)

2015

167

156.30

184789

95

27.93

2016

129

176.48

315144

89

54.93

2017(截至10月末)

226

140.89

672612

78

74.50

从土地部门提供的上表可以看出:三年来,蚌埠市区计划出让居住用地面积有一定波动,实际完成居住用地出让面积应逐年增加,2016实际完成居住用地出让面积同比增加12.91%2017年由于国家的宏观调控政策,1-10月份共完成居住用地出让面积140.89万平方米,目前只完成计划的62.34%。居住用地出让金额连年攀升,每平方米平均地价2015年为1182.27元、2016年为1785.72元、2017年为4774.02元。

保障房实际用地面积年年增加,2016年是2015年的2倍,2017年同比增加35.62%

三、商品房销售情况

期末可销售商品住宅面积(万平方米)

新建商品住宅

新建保障房

销售面积(万平方米)

销售套数(套)

销售金额(万元)

销售面积

销售套数

2015

312

  225.42

21398

1138386

0

0

2016

145

363.69

34314

1873041

0

0

2017(截至10月末)

141.6

256.60

24082

1494306

0

0

从住建部门提供的上表可以看出: 2015由于房产价格的下调,购房者观望情绪较强,导致期末可销售商品住宅面积312万平方米,远远大于近二年的期末库存面积。2016年春节过后,市场价格大幅上涨,销售面积、销售金额大幅增加,同比分别上涨61.34%60.36%64.53%

我市保障房只租不售。

四、房地产市场价格监测情况

我市多年来按照省物价局的工作部署,建立了常规的房地产市场价格监测报告制度,并且按地段进行分类监测,监测项目包含土地出让价格、新建商品房价格、二手房交易价格、房屋租金。

五、房地产开发企业、中介交易机构调查情况

在这次调研中,共调研二家房地产开发企业、一家房产交易中介机构,从调查情况来看,二家房地产开发企业的建安成本占总成本的比例分别为35%37%,土地成本占总成本的比例分别为40%38%;今年3月份以后的月均来访客户数均小于今年1-3月份,一家预计明年房价下降,另一家预计明年房价走势与今年持平。调查的中介交易机构预测明年房价走势与今年持平、房租上涨。

六、近期当地政府出台的房地产市场调控政策措施及落实情况

今年以来,根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况,蚌埠市房价涨幅靠前,为此,市委市政府高度重视,积极采取措施,引导房价朝着健康、合理的水平发展。

一是增加土地供应。2016年蚌埠市区计划出让居住用地面积226万平方米,比上年实际完成居住用地出让面积增长28.06%

二是严把备案审批关。据市发改委(物价局)新建商品房备案数据显示:1-10月我市共完成新建商品住宅(预)销价格备案256.64万㎡,备案金额184.82亿元,备案均价为7202/㎡,备案面积同比涨幅明显,备案价格涨势趋缓。

三是加大监管力度。进一步规范市场秩序,严把准入关,严格审批企业资质,禁止资信差的企业入市拿地严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为确保全市房地产市场健康有序运行

四是适当上浮房贷利率。各金融机构在国家政策范围内,适当上浮贷款利率,有效抑制房价上涨。

预计明年我市市场供求关系将逐步趋于均衡,成交量保持相对平稳,商品房销售面积将稳步增长,价格将于今年持平。

七、促进我市房地产市场健康发展的建议

根据我市房地产市场实际情况,建议当前和今后一段时期主要抓好以下几方面工作:

一是合理管控土地供应。通过住房建设规划,管控土地出让,合理控制开发用地供应节奏。根据市场供求状况,结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标,合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。

二是继续落实金融信贷支持政策。认真贯彻执行国家、省市有关支持房地产业发展的金融政策,制订有效措施,积极争取房地产开发贷款额度。加大房地产企业开发贷款的投放量,重点向资质等级高、信用等级高、经营业绩佳的开发企业发放贷款,多渠道解决当前我市房地产开发企业建设资金急缺的实际困难。

三是加快培育住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,推动住房租赁规模化、专业化发展;鼓励房地产开发企业直接向市场开展住房租赁规模化经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业,顺应市场规律,调整营销策略,过先租后售、共有产权等模式运营商品房。

四是规范市场秩序。建立健全房地产企业信用等级评价制度,并定期向社会公布。严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为,尤其是要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度,确保全市房地产市场健康有序运行。